4つのプロセスで月100万円稼ぐ空き家再生不動産投資のやり方

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月に100万円を副収入として稼ぐことができたらとてもいいですよね。そんな副収入を稼ぐのに適しているのが不動産投資です。でも、「元手がないから不動産に投資できない」「経験がないから物件が選べない」などと始められない方も多いのではないでしょうか?

今回の記事では、「経験や元手がゼロから始められて、月100万円稼げる『空き家再生不動産投資のやり方』」をご紹介します。サラリーマンや主婦・学生など限られた時間しか使えない方の副業にも適した投資法です。ぜひお読みください。

①まずは概要を理解しよう!月100万円稼ぐ空き家再生不動産投資

不動産投資は、いきなり月100万円稼ごうと思ったら億単位の大きな投資が必要になります。それは現実的ではないですしリスクも大きいですよね。今回ご紹介する不動産投資法は、月数万円稼げる物件からスタートして投資物件数を増やしていきながら月に100万円稼ぐ方法です。

具体的には、いわゆるロ家」=「人が住んでいない空き家」をオーナーから安く借り、リフォームして再生して入居者を探し又貸しすることで家賃収入を得る方法です。

空き家再生不動産投資

「空き家再生不動産投資」で得られる利益は、次のような式になります。
あなたの利益 = リフォーム後入居者からの転貸料 ー 空き家の賃借料 ー 様々な経費
つまり、リフォームによりできるだけ高い賃貸料が稼げるようにすることと、空き家の賃借料と経費をできるだけ切り詰めることがポイントです。

この「空き家再生不動産投資」は、不動産に関する特別な資格や知識・経験がなくても今回の記事を読めば誰でもできる方法です。また、サラリーマンや専業主婦など限られた時間で副業としてもできる方法です。

②元手経験ゼロから月100万円稼ぐ空き家再生不動産投資の4つのプロセス

空き家再生不動産投資は、下の図のような4つのプロセスで進めていきます。この4つのプロセスは全て自分で行って、お金をかけないようにするのがポイントです。どうしても自分ではできない事だけを専門業者に依頼しましょう。

4つのプロセス

空き家再生不動産投資ではここまでを1物件あたり数ヶ月で行っていきます。

なお、1物件だけでは月に数万~10万円程度の利益にしかなりません。月100万円を目指すには、1物件でもうかった利益を貯めそれを原資として新たな物件に投資していき投資物件を増やしていくことが必要になります。

③まずは空き家を探す! 空き家再生不動産投資のプロセス その1

月100万円稼ぐ空き家再生不動産投資は、空き家を見つけることから始めます。まずは空き家を探しましょう。

空き家はボロ屋を狙う!

ここで狙う空き家ですが、誰も住みたがらないようないわゆる「ボロ屋」を探して下さい。理由の1つは「ボロ屋」であればあるほど、オーナーに支払う賃借料が安くなるからです。できるだけオーナーからは安く借りて、入居者には高く貸すことで利益が大きくなります。

もう1つの理由は、「ボロ屋」オーナーは空き家をどうにかしたいと思っていても自分では打つ手がないため交渉しやすいからです。ボロ屋を放置しているオーナーは、自分で物件を再生させるのを面倒と思っていたり、リフォームするお金がなかったり、土地を売りたくても売れないような「訳あり」な場合が多く、こちらの提案に乗ってきやすいのです。

ボロ屋の空き家の探し方

では、この「ボロ屋」の空き家ですが、どのように探したら良いでしょうか?

地元や土地勘のある場所にボロ屋がないか思い出す

まずは地元や職場などの近くで、ボロ屋がなかったかどうか思い出してみましょう。実家・自分の家・職場や学校の近所に、「あ あそこにボロ屋があったな」と誰でも何軒か思いつくのではないかと思います。

自分の足で探す

次に、実際に歩いて探してみましょう。これも、実家・自分の家・職場や学校の近所がベターです。なぜなら、オーナーを調べたりリフォームしたりする際に、拠点となる場所から近いほうが便利だからです。意識して「ボロ屋」がないかと探しながらあるくと、意外に気づかなかったところに何軒か発見できるものなのです。

近所の人や友人知人に聞く

自分で適当な空き家が見つからなかった場合は、近所の人や友人知人に「ボロ屋を再生したいんだけど、近くにないかな?」と聞いてみましょう。どんな町にも1軒や2軒はボロ屋や空き家があるものなので、簡単に物件候補が集まると思います。

不動産屋に問い合わせる

最後は、地域の不動産屋に聞いてみるという方法です。飛び込みで地域の不動産屋に入っても相手にされないことが多いので、実際はなかなかハードルが高いと思います。ただし、もし知り合いに不動産屋がいてこうした情報が入手できれば、沢山のボロ屋・空き家物件が見つかる可能性が高いのと、オーナーの情報を持ってる場合も多いため、後の作業が楽になるというメリットもあります。

ボロ屋の空き家物件を見つけたら、まず「電気メーター」を確認してみましょう。電気メーターの中には、金属の「円盤」のようなものが入っています。電気が通っていたりブレーカーが落ちていなければ、少しずつですがその円盤が回っています。その場合は、「空き家」ではなく人が住んでいる可能性が高くなります。

④オーナーを調べ交渉し賃貸借契約を結ぶ! 空き家再生不動産投資のプロセス その2

ボロ屋の空き家が見つかったら、次はオーナーを調べて「空き家再生不動産投資」ために貸してもらうように賃借交渉をします。

空き家オーナーの調べ方

空き家が見つかってもオーナーが誰かは分からない場合がほとんどです。表札があっても住んでいない訳ですから、連絡のとりようがありません。そのため、連絡を取るために空き家のオーナーを調べる必要があります。

空き家のオーナーを調べるには、近所の方への聞き込みが一番です。できるだけ地元に長く住んでいそうな年配の方に聞いてみましょう。「オーナーをご存知かどうか」「今どこに住んでいるか、連絡先を知っているか」「なぜ空き家になったのか」などを聞き出すことができればベストです。

近所の方もご存知なければ、近所の不動産屋さんに聞いてみます。それでもどうしても空き家オーナーを調べられなかったら、費用はかかりますが法務局で登記簿謄本を取って調べることになります。

空き家オーナーとの交渉

空き家オーナーと会うことができれば、後は交渉です。

まず素直にお願いする

まずは嘘をつかずに「リフォーム・再生して転貸したいので空き家を貸して欲しい」とお願いしてみましょう。「空き家再生不動産投資」はまだあまり世間では一般的な方法ではないので、普通の空き家オーナーは、なかなか話を聞いてくれないかもしれません。

ですが、ボロ屋の空き家を探した意味がここででてきます。ボロ屋の空き家オーナーは、ほとんどが「なんとかしたいがやりかたが分からない」とか「お金がなくて対応できない」などでボロ屋の空き家に困っている人が多いのです。そのため、オーナーにとっても「儲かる話」ということが分かれば、話を聞いてくれる人は少なくないのです。

賃料の目安は「固定資産税」

空き家オーナーに「貸してもいいよ」と言ってもらったら、賃料交渉です。できるだけ安く借りた方がいいのは当たり前ですが、目安としては「固定資産税の額」(固定資産税」の額は、大体物件評価額の1%)になります。

ボロ屋の空き家オーナーは、多くの人がボロ屋の処分に困っています。お金がなくどうしたらいいか分からないのに、固定資産税だけはかかってきてしまうからです。逆に言えば、タダでリフォームしてくれて固定資産税が入ってくる、この「空き家再生不動産投資」はオーナーにとってもオイシイ話なのです。

オーナーと締結する賃貸借契約書

オーナーと賃料の話がまとまれば、賃貸借契約書を作成します。賃貸借契約書については、国土交通省が雛形を用意していますので、こちらを参考に作成します。
国土交通省 「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)のダウンロード http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.html

ただし「空き家再生不動産投資」ならではのポイントがありますので、以下の3点に注意してください。

賃借料の支払いは入居者がいる期間のみとする

あなたの儲けは入居者に転貸した賃料になります。そのため、リフォームしている期間や、入居者が見つかるまではお金が入ってきません。入居者が決まってからはじめてオーナーに賃借料を支払う契約にしておくことで、支払いだけが発生するリスクを小さくできるのです。

空き家のリフォームの許可と原状回復義務の免除

「空き家再生不動産投資」はボロ屋の空き家を借りてリフォームして価値を高めるビジネスモデルです。そのため、大前提としてリフォームの許可をもらう必要があります。さらに、通常の賃貸借契約にはある「原状回復義務」を免除してもらうことが必要です(リフォーム部分のみ)。
※原状回復義務とは、建物や部屋の賃借人が契約終了時にそれを契約締結時の状態に戻して賃貸人に返還すべき義務のことをいいます。簡単に言うと、返すときは借りた時の状態にするということです。

転貸の許可

「空き家再生不動産投資」はあなたが借りてリフォームした後に、別の方に高い賃料で転貸することで儲けるしくみです。そのため、当然物件の転貸借に関する同意を取っておくことが必要になります。一般的な賃貸借契約では「転貸禁止」の1文が入っていることが多いので、そちらに注意してください。

⑤リフォームして価値を高める! 空き家再生不動産投資のプロセス その3

空き家オーナーの承諾が得られれば、次はリフォームです。

「空き家再生不動産投資」はできるだけ経費を抑えることであなたの利益を増やすことができます。そのため、リフォームについてもできるだけ出費を抑えましょう。そのためには3つのポイントがあります。

  1. なるべく自分でリフォームする
    水回りなど専門業者が必要な部分を除いて、なるべく自分でリフォームする
    ことでコストを抑えましょう。掃除してゴミを片付け、ホームセンター等で道具や材料を購入して修繕したりペンキを塗ったりするだけで、それなりの見た目にはなります。また、次の2つのポイントにも関係しますが、「空き家再生不動産投資」の場合はそこまで綺麗にリフォームする必要はないので、自力で十分なのです。
  2. リフォームフリーを売りにする
    最近ではセルフリフォームという言葉が流行っているぐらいで、自由度の高い物件を借りたり買ったりして、自分たちの好みにあわせて作っていきたいという人達が増えています。そういう方達向けには、あえてリフォームしないことで、「リフォームフリー」(入居後に自由にリフォームできる)という事が売りになるのです。
  3. できるだけ現状を活かす
    リフォームして今と変えれば変えるほどコストがかかってしまいます。「空き家再生不動産投資」の場合ボロ屋をリフォームするので、どうしても古さや構造を根本的に変えるのは難しいです。そのため、全面的に改装するようなリフォームは諦めて、古いものはあえてその雰囲気を活かすようなリフォームにしましょう。

⑥入居者を募集して賃貸借契約を結ぶ 空き家再生不動産投資のプロセス その4

入居者募集についても、なるべく自分でやることでコストを抑えて利益を高めましょう。基本的には物件近くでポスティングやチラシ配布をします。

入居者募集のポイント

入居者募集のポイントは、大きく分けて3点あります。

  1. 物件のポイントを宣伝する
    「空き家再生不動産投資」の物件はもともとがボロ屋のため、リフォームしてもどうしても新しさや造りは新築物件にかないません。そのため、逆に新築物件にはできない点をメリットとしてアピールしましょう。
  2. 顧客ターゲットを絞る
    「空き家再生不動産投資」の物件を借りてくれる入居者が、今どこに住んでいるどんな人なのか考えましょう。少なくとも高級マンションや一戸建ての豪邸に住んでいる人ではないはずです。借りてくれそうな人が住んでいそうなところに集中的に広告宣伝することが大切です。
  3. 内見同行を省略する
    内見とは、入居者候補から問い合わせがあった時に、実際に物件を見てもらうことで、それに立ち会うのが内見同行です。「空き家再生不動産投資」はサラリーマンなど他に仕事を持っている人も多いので、いちいち立ち会っていると時間もコストもかかってしまいます。内見同行を省略することで、コストと手間を省くことができます。
ポイント 内容
物件のポイントを宣伝 古さのデメリットを超えるメリット ・ 家賃や敷金礼金の安さをアピール
・ 広さやペットや音楽の自由さをアピール
・ リフォームフリー
顧客ターゲットを絞る 住んでくれそうな人にアピール ・ 高級マンションにポスティングしても意味がない
・ 比較的近い賃料のアパート等に宣伝
内見同行を省略 勝手に見てもらう ・ 鍵をかけない
・ 鍵をポストやドアに隠しておく

入居者と締結する賃貸借契約書

入居者と結ぶ契約については、注意点が1つあります。それはあなたと入居者との契約期間を、あなたとオーナーとの契約期間より短くするということです。なぜなら、オーナーとの契約期間が終わったら物件はあなたからオーナーへ引き渡さなければならないため、その時に入居者がいない状態にしなければならなためです。

入居者と結ぶ契約書については、期限を定めた定期借家契約書になります。国土交通省が雛形を用意していますので、こちらを参考に作成します。
国土交通省「定期賃貸住宅標準契約書について」 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/teishaku/tc-index.html

まとめ

今回は、経験や元手がゼロから始められて月100万円稼げる空き家再生不動産投資のやり方をまとめました。

  • 空き家再生不動産投資の概要
  • プロセス① ボロ屋の空き家を探す
  • プロセス② 空き家のオーナーを調べて交渉し賃貸借契約を結ぶ
  • プロセス③ 空き家のリフォームを行う
  • プロセス④ 入居者を募集し賃貸借契約を結ぶ

についてまとめています。

いきなり月100万円は無理でも1軒1軒投資を増やしていけば月100万円稼ぐことは十分可能です。不動産投資に関心のある全てに人に役だつ記事になれば幸いです。

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